Особенности оценки земельных участков

Оценка земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным землям.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем строений, что вызвано следующими причинами:

• различается налогообложение земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
• требуется раздельная оценка земельного участка и строений при применении затратного подхода к оценке недвижимости;
• принято решение о сносе имеющихся строений в целях наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В России не всегда земля находится в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка зачастую определяют стоимость прав его аренды.

Стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок,
и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса Российской Федерации направлено на развитие рынка земли. Оценка земель должна проводиться с учётом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Основными физическими характеристиками земельного участка, которые необходимо отразить в отчёте об оценке, являются:

• площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества и недостатки, вызванные физическими характеристиками;
• излишки земли: наличие площадей земли, излишних для обслуживания существующих строений и имеющих (или не имеющих) перспективу их последующего эффективного использования;
• топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дренаже и др.;
• улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем и др.);
• местоположение: описание ближайшего окружения земельного участка, включая характеристику имеющихся шоссе, подъездных путей, остановок общественного транспорта, перспективность местоположения;
• характеристика окружающей среды с учётом негативного влияния: повышенная солнечная активность, ограничивающий землепользование уровень осадков, уровень загрязнения и др.

При анализе наилучшего использования земельного участка учитывается физическая пригодность участка (оценка перспектив создания строений, размер, топография, качество фунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры, форма участка и др.), соответствие варианта использования действующему законодательству выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, зонирования, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности строительства в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Основные методы рыночной оценки земельных участков:

• сравнительного анализа продаж;
• капитализации земельной ренты;
• соотнесения;
• извлечения;
• остатка;
• разбивки на участки.

Рассмотрим эти методы подробнее.

Метод сравнительного анализа продаж позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

• права собственности;
• условия финансирования;
• особые условия продажи;
• рыночные условия (изменяются во времени);
• месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения);
• условия зонирования;
• физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф);
• доступные коммунальные услуги;
• экономические характеристики;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Метод даёт достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке.

Пример 6. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе «А», если земельные участки в районе «А» дешевле, чем в районе «С», на 10 % и дороже, чем в районе «Д», на 15 % (табл. 6.10). Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений (табл. 6.11).

Ответ: стоимость оцениваемого земельного участка составит округленно 150 тыс. руб. Метод капитализации земельной ренты основан на определении стоимости земельных участков капитализацией арендной платы.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый по результатам анализа рынка, по формуле

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод соотнесения (соотношения, распределения) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Предполагается, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков, получаемые значения считаются ориентировочными.

Пример 7. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог – личный участок с постройками за 1250 тыс. руб. Сначала рассчитаем долю стоимости строений в ценах других известных нам продаж (табл. 6.12).

Метод извлечения (выделения) применяется, когда стоимость строений в общей цене участка невелика в сравнении со сложившейся практикой и максимально возможными улучшениями.

В этом случае цена строения рассчитывается отдельно и вычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены продажи земли. Метод рекомендуется для оценки загородных участков, где доля улучшений мала и достаточно легко определяется.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка. Стоимость земельного участка определяется по формуле

Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих и применяется, если на участке земли выполнены максимально возможные улучшения. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Основные этапы метода остатка для земли:

• определяется чистый операционный доход от всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
• определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
• чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Пример 8. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учётом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб. Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс. руб. в год. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25 %, для земли – 18 %.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития – subdivision development) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

Состоит из следующих этапов:

• определение размеров и количества индивидуальных участков;
• расчёт стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
• расчёт затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
• вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
• выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховку, гонорары ИТР;
• расходы на маркетинг.

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учётом реальных ограничений объемов спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.